2021南京楼市展望和南京买房建议--苏北哥

1、南京买房建议特殊现象与风险提示倒挂福利盘减少：河西等区域一二手房价差缩小，限价盘对二手市场拉动作用减弱。关注“双限”地块：如香港嘉华河西南G72地块（毛坯限价4万/㎡），但需警惕开发商通过装修包变相提价。

2、政策背景：楼市调控松绑的必然性市场下行压力显著南京楼市当前面临较大下行压力，数据最能说明问题：2022年4月新房成交仅4980套，同比2021年4月（14438套）大跌65%，环比3月（5666套）也下降12%。这种“腰斩式”下滑，迫使政策端出台救市措施。

3、南京江北新区买房要点可总结为“一心两岸三不离”，即坚持以核心区为中心，依托长江江岸为重点，不远离商业中心地标、不远离产业中心、不远离过江通道。 具体如下：“一心”：坚持以核心区为中心 核心区虽然可能要求八成首付，但有其内在逻辑。

4、心理动机：以“解决大学生住房难”为名义，既符合利他主义价值观，又为自身行为赋予正当性，降低行动心理门槛。苏北哥的背景与行动优势 经验支撑：拥有11年金融工作经历、28年房产实操经验，擅长跨行业创业与资产配置。

5、南京楼市现状与刚需困境江北、城北、河西、奥南等区域纷纷突破限价，刚需的购房选择范围不断被压缩，逐渐被驱赶到城郊甚至远郊。同样的总价，购房区域选择不断外移，如以前能买江北核心区现在只能买高新区，以前能买河西现在河西南都买不到只能买河西南岸等。

6、禧樾府主打改善，项目赶工很痕迹明显 可以确定的是，禧樾府只是小范围公开了售楼处（昨晚刚刚向媒体开放），而面向大众公开可能要等到本周末。样板间公开可能要更晚一些，据北哥现场了解到的信息，可能要本月底才能和购房者见面，所以按照工程进度推算，禧樾府首开起码要到10月中下旬。

南京禄口街道全域升级高风险地区,6地升级中风险

南京禄口街道全域升级为高风险地区，6地升级为中风险地区。具体情况如下：风险等级调整：7月29日，在南京第九场新冠肺炎疫情防控新闻发布会上，市卫健委副主任杨大锁通报，南京禄口街道全域升级为高风险地区，同时有6地升级为中风险地区。新增确诊病例：7月28日0 - 24时，南京新增本土确诊病例18例。

以下区域为高风险地区将江宁区禄口街道全域调整为高风险地区。

机场的防控压力：禄口机场作为华东地区重要枢纽，航线密集、客流量大，增加了疫情扩散风险。目前，机场相关区域已加强管控，定期检测系统被认为有效。

在这112例感染者中，江宁99例、溧水6例，高淳区2例，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区各1例。

阳性检测情况：20日，南京禄口国际机场工作人员定期核酸检测样品中，有9人检测结果呈阳性。风险地区调整：21日起，江宁区禄口街道谢村社区、白云路社区、石埝村，溧水区石湫街道九塘行政村毛家圩自然村由低风险地区调整为中风险地区，禄口街道为封控区域，其他地区风险等级不变。

南京疫情及风险等级调整全员核酸检测情况：7月21日20时南京市启动第一轮核酸检测，7月24日晚8时，共发现57例阳性，其中江宁区51例，溧水区4例，建邺区1例，高淳区1例。57例阳性中，本土确诊病例37例，本土无症状感染者20例。风险等级调整：江宁区禄口街道石埝村由中风险地区调整为高风险地区。

紧急通知!南京疫情!不容忽视!

1、南京本轮疫情由德尔塔（Delta）毒株引发，具有传播力强、病毒载量高、重症比例高、发病进程快等特点，已导致全国多地感染，需高度重视并严格落实防疫措施。

2、南京禄口机场疫情因保洁外包管理漏洞引发，已波及7省，事件暴露了机场与外包公司权责划分不明的问题，同时劳务外包的账务处理有其特定规范。

3、看点一：南京疫情疫情发展情况 自7 月 20 日南京禄口机场首次检测出 9 例阳性病例后，截至 7 月 31 日 23 时，已有超过 270 人被感染。除南京外，9 个省份 23 城出现了相关病例。

浅谈核战争下南京河西地区如何生存

河西地区生存策略 紧急撤离方案路线选择：向西撤离：优先通过大胜关大桥（三桥）向桥林方向转移。桥林地区人口稀疏，发展缓慢，被设定为核弹目标的概率较低。备选路线：若板桥方向交通受阻，可转向牛首山山南面，但需注意冲击波在山谷中的汇聚效应。

商业配套完善：随着河西新城的发展，大型购物中心、超市、餐饮娱乐等商业配套设施日益完善，生活便利。新街口地区：商业中心：新街口作为南京的传统商业中心，拥有众多大型商场、购物中心和特色小店，购物消费极为便利。

经济发展方面，河西地区凭借优越的地理位置和政策支持，吸引了众多企业和投资，形成了金融、商务、高科技等多元化产业体系。同时，随着南京都市圈的不断扩大，河西地区的经济活力持续增强，成为南京经济发展的重要引擎之一。

优越的地理位置 南京河西地区位于长江之滨，紧邻城市主要商圈，同时又享有多条地铁线路的便利交通。这种优越的地理位置使其成为连接城市各个区域的重要节点，促进了区域内的经济发展和文化交流。

南京属于什么风险等级

截至2022年3月15日10：40，江苏各市风险等级情况如下：南京市：全市低风险。苏州市：全市低风险。扬州市：全市低风险。徐州市：全市低风险。无锡市：全市低风险。常州市：部分高风险和中风险（点此查看详情）。南通市：全市低风险。宿迁市：部分中风险（点此查看详情）。淮安市：全市低风险。盐城市：全市低风险。镇江市：全市低风险。泰州市：全市低风险。

南京为低风险地区时一般情况：若南京处于低风险地区，且个人不属于高风险岗位人员、未被赋“红（黄）码”，同时未前往中高风险地区所在城市的其他区域，按照上海当时的防疫政策，一般不需要隔离。

南京去外地是否需要隔离取决于目的地政策及南京当地风险等级，若南京存在中风险地区，前往其他城市时一般需要隔离，并需配合当地核酸检测等防控措施。具体说明如下：中风险地区出行要求：南京若存在中风险地区，从中风险地区前往其他城市时，通常需要接受隔离措施。

南京买房升值空间?

1、南京买房升值空间需结合区域规划、配套成熟度及购房目的综合判断，外地户籍限购一套，本地户籍根据婚姻状况限购1-2套（主城区）或不限购（其他区域）。

2、南京买房升值潜力较大的区域需结合规划、预算与需求综合判断，无法一概而论，但可优先关注新兴发展板块并权衡配套与增值空间。 以下为具体分析：核心原则：明确需求与预算，接受规划配套的阶段性缺失刚需自住：需优先考虑现有交通、商业、教育等配套的便利性，可适当降低对未来增值潜力的预期。

3、投资角度考虑，南部新城相对不太适合，因为它是改善型板块，配套齐全，上车门槛较高，主要买家是地缘客和有主城区情怀的南京人。 河西是南京的富人区，已经相当成熟，新房不多，以二手房市场为主。河西南开发较晚，潜力较大，吸引了许多高科技企业和高净值人群。

4、在南京，以下区域买房升值空间较大：浦口区：短期内，浦口区由于即将通地铁，这将显著提升该区域的交通便利性，从而带动房价上涨。因此，对于寻求短期内房产升值的投资者来说，浦口区是一个不错的选择。奥南区域：长期来看，奥南区域具有较大的发展潜力。

5、南京买房升值较快的区域包括鼓楼区、江北新区和秦淮区。鼓楼区作为南京的核心区域，经济发展强劲，配套设施完善，教育资源丰富，吸引了大量高端人才和投资者。该区域的房价一直处于南京的领先地位，并且保持着上涨趋势。鼓楼区的房产不仅自住舒适，而且具有较大的升值潜力，是投资者和购房者的优选之地。

6、紫金山区域环境宜人，但房价较高。若考虑升值空间，短期内浦口通地铁可带来价格上涨。长期看来，奥南与板桥值得看好。板桥目前房价约八千，毗邻莲花湖，拥有新建体育场，前景向好。不过，交通不便成为其唯一瑕疵。选择住宅区需综合考虑多方面因素，包括价格、地理位置、未来潜力等。